Quels sont les enjeux juridiques de l’acquisition d’un domaine viticole ?

Quels sont les enjeux juridiques de l’acquisition d’un domaine viticole ?

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L’acquisition d’un domaine viticole n’est plus la chasse gardée des exploitants viticoles. La multiplication des transactions au cours des dernières années confirme l’intérêt accru des investisseurs dans ce secteur.

Le secteur viticole est en pleine mutation avec de nouveaux enjeux liés au développement de la protection de l’environnement et à l’apparition de vins biologiques et biodynamiques. Cette situation soulève pour un acquéreur des enjeux juridiques à considérer avec attention.

En complément des  vérifications applicables à toute acquisition (fiscales, sociales, etc.), il est fortement recommandé à un acquéreur de faire réaliser des vérifications spécifiques, intrinsèquement liées aux particularités d’un domaine viticole et notamment un audit réglementaire et de qualité, diligenté par un oenologue, afin de certifier les qualités objectives de la propriété par parcelle de vignes (terroirs, plantations), la conformité des règles spécifiques au vignoble (AOC, cépages) et la qualité de la production.

Un audit immobilier et environnemental confirmera le périmètre de l’acquisition et le respect des règles environnementales (effluents vinicoles, stockage des produits phytosanitaires, pollutions atmosphériques…).

Enfin un audit de la  marque et des signes distinctifs utilisés par l’exploitation viticole permettra d’inventorier les marques utilisées et/ou déposées par l’exploitant et vérifier le respect des règles applicables en matière d’étiquetage. Toutes ces vérifications sont indispensables pour confirmer la valorisation retenue par l’acquéreur et lui assurer une exploitation paisible.

Après confirmation de l’intérêt de l’acquéreur, plusieurs options de structuration de l’acquisition seront envisageables en considération des enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux de l’acquéreur. Certains schémas permettent d’optimiser la rentabilité de l’exploitation, favorisent la recherche de capitaux ou la transmission patrimoniale.

L’acquisition pourra porter sur les actifs immobiliers et mobiliers du domaine viticole. L’intérêt de ce schéma sera de ne pas reprendre les passifs liés à l’exploitation du précédent propriétaire. Cette opération sera, sauf exception, soumise à l’obtention d’une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures agricoles et à l’agrément de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer).

Une autre option consisterait à  acquérir les titres de la société exploitant le domaine agricole et/ou détenant l’immobilier . Très souvent, les domaines viticoles dissocient l’exploitation agricole du patrimoine foncier, avec une société d’exploitation et une société détenant le patrimoine foncier (GFA). Dans cette hypothèse, l’autorisation du contrôle des structures agricoles et le droit de préemption de la Safer s’appliqueront uniquement au transfert des titres de l’entité juridique dans laquelle est logé le patrimoine foncier (GFA).

En fonction de la structuration choisie, la documentation juridique organisera les conditions et les modalités du transfert de propriété de l’exploitation agricole négociées entre les parties (conditions de financement, complément de prix, garantie actif/passif, etc.).

Par Audrey Magny, avocat counsel au cabinet Hoche Avocats

A la Une – Les Echos Business

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