Investir dans une résidence services en location meublée : le ticket gagnant...

Investir dans une résidence services en location meublée : le ticket gagnant ?

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Acheter un logement, sous le statut du loueur meublé non professionnel, en s’épargnant les contraintes de gestion, c’est possible. Explications.

Grâce au régime du loueur meublé non professionnel (LMNP), acquérir un bien pour le louer est un investissement fiscalement intéressant. Acheter un logement dans une résidence services permet de surcroît de s’épargner les contraintes de la gestion locative.  

Résidences services, de quoi parle-t-on ?

Les résidences gérées avec services, plus communément appelées « résidences services », sont des immeubles neufs prêts à vivre, dont les logements sont standardisés, meublés et équipés. La plupart bénéficient de parties communes dont la nature varie en fonction du type de résidences. Il existe en effet des résidences services étudiantes, seniors, d’affaires ou de tourisme. Leurs logements et les prestations proposées sont destinés à des occupants ciblés : étudiants, vacanciers, voyageurs d’affaires, retraités… Selon la catégorie d’occupants, on pourra y trouver une piscine, une salle de fitness, une laverie, un espace wifi… 

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L’achat d’un logement dans une résidence services permet de récupérer la TVA sur le prix du logement. Mais pour ouvrir ce droit, elle doit fournir au moins trois des quatre services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge et ménage. 

Aucun souci de gestion locative

La résidence services est gérée par un exploitant avec qui l’investisseur signe un bail commercial pour une durée minimale de neuf ans. Ce dernier s’épargne ainsi les contraintes et aléas liés à la gestion locative du bien. C’est en effet l’exploitant qui se charge seul de trouver les locataires, de percevoir les loyers, d’entretenir les espaces communs, d’effectuer les éventuelles réparations du logement afin qu’il soit habitable, de gérer les services destinés aux résidents… Il s’engage en outre à verser un loyer (la redevance prévue au bail commercial) au propriétaire du logement, que ce dernier soit occupé ou pas.  

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Un régime fiscal avantageux

En investissant dans une résidence services sous le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP), l’acquéreur bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Les loyers perçus sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus favorable que celui des revenus fonciers dont relèvent les locations vides. 

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Au-dessus de 70 000 € de recettes locatives (ou sur demande adressée au fisc si elles sont inférieures), c’est le régime réel qui s’applique. Il permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt) et d’amortir le logement et les meubles qui le garnissent, si bien que les revenus locatifs peuvent être quasiment défiscalisés. 

En dessous de 70 000 euros, les recettes locatives sont soumises à une imposition forfaitaire : compte tenu d’un abattement forfaitaire de 50 %, la moitié seulement des recettes sont imposées. Il n’est possible en revanche de déduire aucune charge.  

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) peut être encore plus intéressant car il permet d’imputer l’éventuel déficit dégagé après déduction des charges sur l’ensemble de ses revenus. Mais ce statut est peu répandu chez les particuliers. Il nécessite en effet de remplir deux conditions : les recettes annuelles retirées de la location meublée (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile et être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux…).  

A noter : le statut du LMNP échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € et il est possible de s’en prévaloir pour la location de plusieurs logements. 

Autre avantage fiscal, la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Attention, si l’acquéreur cesse de louer le logement ou s’il le vend avant 20 ans, il devra rembourser au fisc le montant de la TVA économisée (en déduisant 1/20ème de ce montant par année de location), à moins que la personne à qui il cède son bien s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant. 

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Enfin, il est également possible de bénéficier de la réduction Censi-Bouvard, mais seulement dans les résidences pour étudiants et personnes âgées. Ce dispositif, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, consiste en une réduction d’impôt de 11 % du prix du logement étalée sur neuf ans, dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 € (soit un avantage fiscal de 3 666 € par an). Il suppose un engagement de l’investisseur de louer son logement à l’exploitant de la résidence, via un bail commercial, pendant au moins neuf ans. 

A noter : il est possible de cumuler les avantages du LMNP et de Censi-Bouvard, mais dans ce cas, l’acquéreur ne pourra pas amortir la part de son investissement qui bénéficie de la réduction d’impôt. 

Variante : des OPCI investis en résidences services

L’investissement en résidences services peut aussi permettre de concilier plaisir et rentabilité : on peut par exemple acheter un logement dans une résidence de tourisme à la mer et s’en réserver l’usage à certaines périodes de l’année, ce qui diminuera certes plus ou moins la rentabilité de l’investissement en fonction de la période d’occupation choisie.  

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Pour ceux qui poursuivent avant tout un objectif financier, les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) investis en résidences gérées peuvent être une alternative intéressante. Au lieu d’acheter en direct un bien dans une résidence services, l’investisseur souscrit des parts de fonds d’investissement en location meublée (FILM) tout en bénéficiant de la fiscalité de la location meublée.  

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Une rentabilité alléchante

L’investissement dans une résidence services peut offrir jusqu’à 4,25% de rendement, ce qui est attractif au regard de la rentabilité de nombreux autres placements. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit là de montages complexes pour lesquels il peut être utile de se faire assister par des professionnels. Sans compter l’aléa lié à la qualité de l’exploitant de la résidence sur laquelle on manque souvent de visibilité. Afin de pallier cet inconvénient, on peut d’ailleurs se tourner vers le marché de la revente : en achetant un meublé dans une résidence déjà exploitée depuis plusieurs années, on sera en effet mieux informé sur la qualité du gestionnaire, ses éventuels déboires et l’historique de la rentabilité de la résidence. 

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